从8月起，东莞连续投放“深水炸弹”——
➤ 8月初“莞八条”重磅问世
➤ 8月底“三限房”率先落地
➤ 9月初限定售价上限的土拍新规则悄然出炉
➤ 加上昨天刚刚公布的二手房交易参考价……
按道理来说，这么多记组合拳杀到，楼市就算没躺下也得晕头转向吧。
一方面，市场数据显示，9月份新房无论是供应情况还是成交情况都比前两年要低，楼盘促销手段花样百出。
但另一方面，也有一群网红盘，天生自今年的金九银十显得颇为不寻常，一边是网红盘持续霸屏，一边是打折盘大声吆喝。
购房者现在估计是一脑门子官司，到底是向左走还是向右走？
01
网红盘在左 热得发烫
国庆假期间，估计最热的网红盘莫过于松山湖的深业松湖云城了。
作为东莞首个使用官方线上认购系统、首个摇号楼盘，它的每一个动作都受到万众瞩目。
深业松湖云城样板间
7天假期，同时也是诚意登记的黄金期，截止10月6日晚24：00，已有891人在“莞e认购”进行意向登记。
从节前备案情况看来，深业松湖云城预售房源共7栋住宅(3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、10栋、12栋)510套房源，其中209套为配建人才房，另外4套展示样板间(3栋301、4栋3025栋304、7栋301)不参与本次选房，但计入下一批次推售房源。合计本次摇号房源共297套。
根据政策，若成功冻结诚意金的购房人人数>当期可售房源数≤当期可售房源数3倍，需实行公证摇号销售;
若成功冻结诚意金的购房人人数>当期可售房源数3倍，需通过积分排序确定入围摇号购房人名单
这意味着，至少需要892人通过系统审核且成功冻结诚意金，才需要通过积分排序确定入围摇号购房人名单。
从当前登记情况看来（891人），人数刚好卡在门槛上，无需积分排序，可直接进行公证摇号销售。
根据公告，10月9日（今天）将公示意向登记名单，3:1的比例参与摇号，且这891人都是具备购买新房资格的购房者，可见东莞对优质新房仍有强烈需求。
陷入热潮的可不仅仅是深业松湖云城，与之紧邻的中海松湖林语项目也是被全城紧盯的超级红盘。
有媒体报道称，松湖林语也在国庆开始冻资，人数超过100人。
据公开信息，中海松湖林语占地43321㎡，建面达187570.9㎡，主力户型为99-175㎡三至四房，7月24日已开放营销中心，预计也将于近期备案开盘。
此外，同样位于松山湖的万科松悦花园虽然仍在建设中，但就凭其松湖核心区位及引进广东首家悦榕庄酒店的名头，就足以吸引大部分购房者的目光。
松山湖悦榕庄酒店效果图
在楼探不少粉丝的讨论中，都认为中海松湖林语及万科松悦花园备案价很可能会突破5字头，让东莞洋房进入“5万时代”。
虽然备案价尚未出炉，但从另一个方面却反映出两个项目也是炙手可热。
除了这三个松湖楼盘外，被购房者讨论得最多的就是虎门保利时区及厚街康华·云溪这两个TOD红盘。
保利时区项目作为虎门高铁站TOD改造的一部分，以其极其便利的交通优势广为人知，半小时到城区，半小时到广深，可以说在真正意义上打破了城市间的藩篱。
保利时区鸟瞰示意图
项目占地198888.11㎡，建面1051898.77㎡，分4期开发，共13栋住宅楼，主力户型95-190㎡3-4房。
保利时区营销中心现场
在今年8月28日首开1#和8#，主推建面96-114㎡三至四房，毛坯交付，均价约38000元/㎡，当天及全部售罄，热力十足。
据悉，保利时区将在近期推出2#，主力户型为80-141㎡3-4房，现正诚意登记中。
康华·云溪则是当前东莞唯一地铁上盖楼盘项目，无缝链接地铁R2线珊美站，3站南城蛤地、2站达虎门高铁站，换乘穗深城轨直通广深机场、换乘广深港高铁直达香港西九龙。
康华·云溪营销中心和样板房开放
项目占地约5.4万㎡，建面约25万㎡，规划10栋围合式高层，打造118-168㎡三至四房，已于9月26日开放营销中心及样板房，现正诚意登记中，预计将于近期开盘。
康华·云溪项目效果图
康华·云溪无缝接驳地铁R2线珊美站
这几个楼盘，或位于热门片区，或拥有交通优势，充分说明当前楼市的特点：只要在某一方面优势特别突出，总会有购房者愿意买单。
02
打折盘在右 冷得打颤
但世事就是如此奇妙。
明明位于相似的片区，有的楼盘卖得火热，有的楼盘却要打折出手。
近日，位于大岭山，镇中心市场街的一套面积2269㎡的独栋大房，以低于评估价1200万的价格进行变卖，最终却惨遭流拍。
无独有偶，南城凯旋公馆一套323.72㎡的别墅，直降900万，单价已降至约4.4万元/㎡，仍然流拍。
当然，这里有很多理由可以解释，比如说都是法拍房，比如说都是超大户型，比如说一房多证等什么原因。
那这些呢？
——大朗阳光城·湖山悦项目推出特价房，3万元/㎡，精装交付，该项目最后一栋备案均价为36330元/㎡，每平米直降超6000元。
——松湖碧桂园·天钻，9月13日拿下现售证，124套新房，均价仅约为30500元/㎡，比此前最高预售价格低了约4000元/㎡。
——光大松湖云台推出经理特批优惠房源，低至26500元/㎡，此前最后一栋备案均价为31353元/㎡，降幅超4000元/㎡
更有开发商别出心裁，通过其他方式给予购房者优惠。
如沙田海上明悦项目，9月16日-21日买房即送负二楼车位使用权，对外推广为“买房送车位”。
很明显，在8月份出台了力度甚大的调控措施后，东莞楼市交易量下滑明显，各房企为占据市场份额，吸引购房者，采用打折、特价房、赠送物业管理费、送车位等让利形式进行促销。
可以说，这是购房者捡漏的好时机，但也是购房者中招的高发期。
03
无论热or冷 风险时时存在
其实上文说的“冷”“热”同时存在，并不矛盾。
从两边的楼盘看来，网红盘主要集中在新盘，尤其是位于热门位置，拥有良好配套和品牌实力的新盘，通常容易受到购房者的关注；而打折盘多数是尾盘为加快去化而定制的促销策略。
58安居客房产研究院公布的数据显示，2021年国庆长假期间（10月1日-7日），15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%，但与2019年基本持平。
其中东莞销售2.08万㎡，共186套，无论是销售面积还是销售套数同比去年都下滑过半。
业内专业人士认为，这是“莞八条”等一系列政策起效的数据标志，东莞楼市“去火降温”回归理性，而并非是陷入寒冬，网红盘的兴起是东莞新房需求的结果，打折盘的出现是楼市回归平稳的结果。
但在购房过程中，购房者仍需要对购房的风险保持理性和谨慎的态度。
购买“网红盘”，要拒绝少数不良中介或楼盘销售人员的不正当要求，拒绝“茶水费”“排号费”等，避免上当受骗，同时对房地产市场中的不良现象要积极举报，为营造良好的市场氛围尽心尽力。
购买“打折盘”，要认清各类优惠的使用条件，要充分了解房源的具体情况，切莫贪图小利，购买过程中注意留存证据，以免发生纠纷时无据可依。
